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加拿大非居民买房指引(贷款篇)

随着近日加元大跌,加币兑换人民币的汇率10年新低,每天咨询海外投资者按揭购房贷款相关问题的电话明显增加,问得最多的问题是:“外国人在加拿大可以贷款买房吗?”答案是肯定的。银行信贷部把这种类别的贷款需求统一称之为加拿大非居民(non-resident)贷款。作者修改了2011年写的一篇旧文,以反映2015年加拿大的非居民贷款政策。与2011年相比,现在的非居民贷款政策已经收紧了很多; 但是与其他的发达国家相比,目前加拿大非居民贷款政策依然是相当宽松。


什么样的人被定义为加拿大非居民,可以申请贷款买房?

目前持学生签证在加拿大求学的人;

目前持工作签证在加拿大工作的人;

申请省提名移民,正在审批过程中还未拿到移民身份的人;

目前持旅游签证在加拿大探亲的人,等等。




简而言之,只要对加拿大感兴趣,不论是有意申请移民加拿大或者有意将来送孩子到加拿大求学并移民,不需要拿到加拿大的移民身份或公民身份,一样可以在加拿大贷款投资买房。值得注意的是,如果投资者只是单纯有意向投资加拿大房地产以保值增值财富,在加拿大没有任何社会联系也不打算有任何其他的联系,希望人在国内就能把所有的购屋手续全部办完的话,目前这种投资者不能申请贷款买房,但是可以全款买房。



加拿大政府对于加拿大非居民投资房地产有什么规定?

《公民法》的规定是非加拿大居民也能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同,另外在加拿大联邦的法律框架下,各省的法律对非居民身份购屋的自然人,或由非居民控制的公司和社团购置土地则有不同的限制。卑诗省没有实施任何限制外国人购买住宅房产的政策;安大略省则通过《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。也就是说,法律允许加拿大非居民可以在大温哥华地区和大多伦多地区投资房地产。





加拿大非居民在加拿大贷款买房的相关规定

加拿大银行监管当局规定所有大银行在处理非居民贷款申请的时候,必须把贷款人的还款能力纳入考量。因此贷款经理在处理贷款申请时,有两个选择,第一个方法是验证贷款人提交的收入证明,看其是否符合银行的相关规定;第二个方法是考查要买的房子的市场出租价值,如果潜在的租金收入超过房子的相关费用(按揭还款,地税,管理费等等),那么这个贷款就可以被批准。




第二个方法是作者所在的蒙特利尔银行独有的审批政策,审批贷款时需要贷款申请人提供的文件也很简单: 申请人的个人身份证件,以及申请人的个人情况(工作单位及职务等),在申请贷款时,首付款在加拿大银行或者国内银行账户上都可以,只是要求至少成交前15天内汇入任何一间加拿大银行就可以了。这个审批办法极大地简化了贷款的手续,贷款审批的周期通常在一周之内就可以全部完成,因此受到了市场的热烈欢迎。



加拿大非居民可以授权加拿大境内的亲戚朋友代理完成购房手续

因为种种原因,加拿大非居民购房者不能亲自完成房屋交接时,在银行批准的前提条件下,购房者可以授权加拿大境内的亲戚朋友代理完成购房手续。要注意的是所有的利益相关方(比如双方地产经纪或律师)都不可以是被委托人,一定要是与这笔交易没有利益关系的亲戚或者朋友才可以作为被委托人。授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)需要委托人(购房者)和被委托人(亲戚朋友)双方在律师或公证人处签字并公证。除了需要这份公证过的授权委托书以外,吴边所在的蒙特利尔银行的规定是,如果被委托人使用授权委托书在房屋成交时行使代理签字权代理购房者签字,这笔交易必须购买产权保险(Title Insurance),以防欺诈。