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非加拿大居民在加买房与当地人区别


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  有一些在加拿大以外的朋友以及已经居住在加拿大但没有获得加拿大永久居民身份的朋友想在加拿大投资房地产,或想在加拿大以自己的名义给亲属,子女买房,但是由于对加拿大当地的房产法律,银行贷款以及税收条例不太了解,于是会产生这样的疑问:外国人可以买房吗?

  答案是肯定的,外国人同样可以在加拿大置业;另外也有很多人有这样的疑问:如果人在加拿大,然而在没有获得加拿大永久居民身份的情况下,能否获得按揭贷款。答案也是肯定的:身在加拿大的非居民在加拿大买房,可以申请到银行的按揭贷款,而且利率与本地居民一样。(非居民包括持有工作签证、学习签证,以及访问签证的申请人,例如,留学生,在加拿大有合法工作许可的非永久居民,以及来加拿大进行商务访问的游客。)

  那么外国人和当地人买房,有什么不同呢?以及需要注意哪些问题?牵涉到那些税务和法律问题?以下笔者将从4个不同的方面给大家介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。


一.为什么要在加拿大多伦多投资房地产?

  - 在加拿大长期求学,其后有可能申請居留者;

  - 拿工作簽証 (Working Visa) 工作,其后可申請居留者;

  - 有意移民加拿大者;

  - 有意将来送孩子到加拿大求学者;

  - 有意投资加拿大房地产者,等等。

  鉴于以上原因,加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。


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二.加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定?

  根据加拿大联邦政府 << 公民法 >> ,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

  在安大略省, << 外国侨民房地产法 >> 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是,按照<< 外省公司管理法 >> ,在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产,不过这样的许可证比较容易获得。

三.非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

  1.外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问,中国大陆的朋友希望在加拿大置业,但从来没有来过加拿大,是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

  2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。例如,访问签证的加拿大非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,可如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

  3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

  4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问,如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

  5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。


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四.非居民投资加拿大房地产的具体实施

  非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;或非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。当然,我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下,是30天,60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。

  那么,如果当事人,看好房子,等不到交房,要离开加拿大,则要在当事人离开加拿大之前,和被委托人到当地律师事务所,签署POA即《委托协议书》,委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的时候会涉及税务问题,当地人售房,如果是自住房,盈利部分并不需缴税;外国人则不同,卖房时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保证金,盈利部分,参照所得税率征税,一般在30-40%不等。

  实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税, 远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资