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非加拿大居民该如何办理房屋贷款


  众所周知,加拿大是一个移民国家,那么,非加拿大永久居民(简称“非居民”)能在加拿大买房、申请房贷吗?这个人群既包括持学生签证在加拿大求学的留学生、也包括持工作签证在加拿大工作的人士、申请省提名移民或正在审批过程中还未拿到移民身份的人、持旅游签证在加拿大探亲的人、以及从未到过加拿大的外国居民等。因此,这个问题可要事先弄清楚。根据加拿大联邦政府《公民法》,非居民同样能够购置、拥有和出售房地产,其遵守的法律规定、条件与加拿大居民或公民相同,简而言之,只要是超过18岁的人士,理论上讲都有资格在加拿大购置房地产。


  既然涉及购置房地产物业,就不可避免要通过银行办理按揭贷款。非居民在加拿大投资房地产,如果要按揭贷款,必须事先充分了解相关条件。比如,贷款人需要在加拿大开立银行账户,在加拿大必须有优良的信用记录或者完全没有信用记录,非居民需要有足够的首付款(通常不低于35%),非居民可以授权加拿大境内的亲属代理完成买房及按揭贷款。


  说起这个话题,加拿大CIBC银行的注册理财规划师、金融顾问(CFP Financial Advisor)刘敏女士有自己的见解,作为业内专业人士,她在这个领域有十多年的服务经验,对非居民购买房地产提供很多有益建议。“现在很多人都对非移民购房的话题感兴趣,很多客户曾向我咨询一系列问题,包括:非移民怎么在加拿大开户、汇钱、签订授权委托书、申请贷款、以及购房后如何与银行紧密合作处理好房屋托管的问题。”刘敏说道:“在过去几年,我感觉非居民的市场越来越大,而且慢慢扩散开来。因为现在加元汇率低,加上华人偏好买房置业的传统,在加拿大买房成为非居民的一大投资热点。”不过,随着非居民投资买房的增加,很多共同的问题也开始出现,包括房贷流程、首付款如何汇出等。


  中国人在加拿大买房,需要在加拿大开设银行账户。显而易见,办理房屋按揭贷款,必须选择相应的银行,因此申请账户是第一步。有不少身在中国内地的客户希望在加拿大投资购房,希望可以向银行贷款。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活才可以用于支付。因此,对于从未来过加拿大、没有开立全功能账户的非加拿大居民,很难申请到按揭贷款,最好在访问加拿大访问期间开立有效账户。对CIBC银行贷款业务非常熟悉的刘敏说道:“说到开户,我们对非移民的定义是没有加拿大身份,所以如果非移民在CIBC申请房贷,我们需要客户提供的三个证件包括:在中国的身份证、中国护照,以及加拿大签发的签证。开户后,我会建议他直接与律师签署《委托授权书》(Power of Attorney),也就是常说的POA。这份POA只需要几十元钱,而且必须本人在加拿大签署,POA原则上需要授权给直系亲戚,有了这份POA,后续的贷款、交房等工作就可以委托给在加拿大的亲属代办,不要求客户一直待在加拿大。开户后,银行会将电汇的路线图、电传号、分行号、账号等信息发给客户。除了在律师处签署POA,我还建议客户与银行也签授权委托书,委托一个人来管理其银行账户,因此这也需要地产经纪与银行进行紧密合作。”当然,针对外国人买房贷款的条件和要求,每家银行的具体规定并不一样,同一家银行针对不同客户也会有不同的措施,因此在选择贷款银行时,需要提前向各商业银行咨询。


  银行信用记录与申请贷款买房息息相关。在加拿大已经学习和工作了多年的留学生或持工签的加拿大非居民,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人没有SIN卡,对于在加拿大没有信用记录的非居民,都可以申请按揭贷款,但如果有不良记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都要保持良好的信用记录,养成按时偿还信用卡账单、电话费、缴纳各项公用事业费的习惯,不要因小失大。


  对于居民和非居民而言,都可以向银行申请贷款,贷款利率并没有差异,不过贷款额度可能不同,通常非加拿大居民首付款比例比加拿大居民高,对于没有收入的非居民最多只能申请到房价65%的按揭贷款。与此同时,每个银行针对每个不同的客户,基于个人情况和银行产品的不同,贷款额度、贷款利率也不尽相同。据刘敏介绍:“按照流程,通常在客户开完户、汇入35%首付款和交房费用后,购买150万加元以下的物业,正常情况下银行在审核后会通过;如果是200万至400万的物业,银行最多可以贷款50%,比如购买400万的物业,可以贷款200万。至于很多人关注的非居民贷款利率的问题,其实大可不必担心,非居民和本地人的贷款利率是一样的。”


   “其实,只要客户能Follow我们的Guide Line,贷款会办理很顺利。”刘敏娓娓道来:“POA结束后,就是房屋贷款的过程。所有的贷款文件、律师文件全部可以通过POA签。交房前如果需要缴纳订金或者Bank Draft,银行可以通过电子邮件、电话、传真等形式与客户交流,按照客户指示将Bank Draft支付给律师,这对于客户和地产经纪来说,都很省时省事。”


  即便是买房以后,非居民购房者还要处理很多问题,也不可避免地要和银行打交道。“买房以后,有些客户还会遇到很多物业管理的问题,这方面地产经纪切不可大意。因为当你服务好一个客户,通过口碑带来的生意比花大价钱打广告有效。交完房以后,非居民大多出于投资的需要,无法抽身赴加处理,即便有子女在加拿大上学也往往无暇顾及,所以还需要地产经纪和银行来协助处理。如果是房屋出租,最好委托专业公司来完成。需要银行配合的问题包括,交房后账单如何处理,包括水、电、气的费用问题。我们就曾经遇到过有客户冬季因为未收到账单而拖欠支付,导致断电的问题,幸而有经纪帮忙处理,这其实很危险。所以如果地产经纪手上有大量这类客户、又没有交给专业管理公司打理,可能会忙得不可开交。”可见,地产经纪和银行的合作非常重要,也会给客户提供更便捷的服务。


  贷款利率虽然很关键,但并不是客户做出决定的唯一参考要素,在刘敏看来,这或许是很多人认识的一个误区。她说道:“在我经手的客人中,从来都不会仅仅因为利率相差0.05%就决定这笔生意是否成交。往往要根据客人需求具体分析,要知道,每个客人拿到的利率可能都不一样,每个客人都有适合自己的不同银行产品,比如有的选择浮动利率、有的选择固定利率。所以客户在选择银行时候,不必把重点放在比利率上,而是比服务。每个银行提供的银行产品其实都大同小异,各家银行都有各自的强项。从长远看,理财规划和服务远比产品更重要,要根据客户的需求,帮助他们选择最合适自己的规划。”