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租房中的讨租、出庭、驱逐与其他


昨天刚刚结束一个案子,完全彻底的结束。我就按处理的过程,把这个案子写一写。

阿美有个半独立屋,是个小投资。楼上租给了一个单身母亲带个孩子,楼下空了一段时间,后来终于租给了一对白人男女,其中一个人的母亲做了担保人。

白人男女住了不久,就开始欠租。阿美去问原因,回答就是没钱。五次三番找担保人,也是今天拖明天,明天拖后天。阿美自己没了主张,找我想办法。好在刚刚开始拖欠,欠款还不算太多。于是我就代理了阿美的案子。

各位可以从我的时间脉络上看出一些端倪。

首日。阿美前来我的办公室,带来了租约,租客的驾照复印件。交了费,签了委托书,正式委托我办案。我让阿美稍等,当即做好了清欠通知书,让阿美当晚送达。

15天。租客未清欠,我向管理局申请听证。

38天。我凭阿美的授权,出席听证会。租客未到庭,我获得判决。

43天。我通过邮寄,收到判决书。

53天。正当我准备转天就登记驱逐的时候,得到管理局的电话通知,租客因身体不适等原因,未能出席听证会,故而递交了“复核申请书”,重开听证会,以致于我无法凭原判决登记驱逐。

67天。我出席复核听证会,租客双双出席,要求调解。这是我第一次见到租客,一眼便可以看出,他们是典型的瘾君子。在阿美的同意下,我和租客达成分期清欠协议,其中特别载明,任何一次迟付,我有权凭协议申请驱逐法令。第一次清欠日是当日之后的第七天,第二次是第十五天,等等。

82天。租客未按协议支付第二次清欠。

83天。我向管理局申请驱逐令。

93天。我收到驱逐令。当即前往高院法警处登记驱逐。驱逐订在之后的第12天进行。

103天。接到管理局通知,租客再次以“收入中断,孩子太小”等牵强理由,申请“复核”,驱逐被迫停止。

117天。我出席复核听证会,我备有从开始出租到当月的收租记录、历次申请文件和裁决、楼上租客的证词(证明没有孩子居住)等文件证据,准备与租客展开决战。租客未出席。听证官给出裁决,恢复原驱逐令的可执行地位。我要求听证官加判租客滥用程序,浪费资源,扰乱房东经营等不端行为,并加以罚款。听证官听取我的陈述,同意罚款三百元(已经是非常不寻常的罚款金额了)。

123天。我收到判决书。

124天。登记驱逐。




132天。执行处法警抵达现场,房东、锁匠、我三人抵达现场。早十点半,成功实施驱逐,租客在法警监督下离开出租屋。锁匠换锁。之后,允许租客重新进入清场。清场历时一天。



这是一次完整的代理,期间环节错综,情形复杂。好在我在各个关键节点都为阿美考虑周全,虽然租客百般阻挠,但仍然以最短的时间,收回了物业。其中的往复,皆是民租法的程序原因,房东没有规避能力。

阿美现在已经开始起诉担保人,有望获得除去欠租以外,我的法律服务费、锁匠、清场等费用。阿美从中得到的教训是,要知道我租给了什么人,我是否已经最大限度地判断租客质素。

说实话,房东也就是在招租这个阶段占有主动,之后全凭自己的处理,以及一旦出现风险时,是否能够冷静地审时度势,寻求有效的专业帮助,以便减少损失。