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2017加拿大各地地税详解:地税涨跌怎么算,看完你就知道了!


近日来,有小伙伴不断晒出自己2017上半年的地税,有涨有跌,不禁令人疑问,地税究竟如何计算的?为什么有的涨了有的减少了呢?今天小编就来和大家一起说说地税的问题。




房产税是加拿大地方政府的主要财政收入之一,房地产的持有人必须按年度缴纳房产税。但和国人所知的不同,加拿大征收房产税的目的是为了提供市民服务,与房地产价格调控并无关系。


加拿大各级政府机构的规模普遍很小,权力也非常有限,主要功用就是为市民提供公共服务。市区街道、甬路、路灯、街牌标志、雨水排水等道路设施,以及消防、垃圾回收处理、污水处理等市政设施,房产税的目的就是用于这些设施的修建和维护。


房产税如何制定?


在加拿大政府统一制定的财税政策下,各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率,这是因为房地产税是地方税种,税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。


房产税的额度是根据每年度的实际开支制定的。市政府首先要制定一份全年的详细预算,经市议会讨论通过,重要的增加项目要举行听证,市民意见,然后再根据批准的年度预算,推算出每家每户应摊的份额作为缴税的依据。




每年初,地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去房地产税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率。


例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别按年确定房地产税率,并规定居民房地产税适用低税率,而经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。


房产税是怎样计算出来的?


在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。


年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。


每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。




对一个住宅评估时,政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。


以下5大要素通常占了物业价值的85%:房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。


其他影响房产价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。


另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。


市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。


用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。


举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的:市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的,而教育部分是由省政府制定的。


房屋的估值由谁来决定呢?


说到这里,就有小伙伴问了,房屋的估值由谁来决定呢?


在安省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。MPAC是由安省多个市政府自助的非营利性公司,通过其15名董事会向省,市政府和物业纳税人负责。MPAC负责对安省的房产进行分类和评估。


目前,MPAC采用三种方法对房产进行估值:比较法,收入法和成本法。关于这三种估值方法的详细异同之处,大家可以点击MPAC的官方说明查看:https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/TheThreeApproachesToValue

为了便于了解,MPAC制作了视频讲述如何对物业进行估值:


视频1:

https://www.youtube.com/watch?v=xgGbLotF_QQ


视频2:

https://www.youtube.com/watch?v=Uikghy2Yz10


如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。


如果您对自己收到的房产税评税通知书有异议,可以向市政房产评估公司申请进行复议。具体的联系电话、传真、邮件地址、网页等在您的房产税评税通知书的底部都已详细列明。该复议是免费的,无需支付任何费用。申请进行复议或者其他疑问可以查看:https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/QuestionsAboutYourAssessment


2017加拿大各地地税一览


在多伦多市政府向市议会年末时提交的2017年度预算草案中,其中一项弥补赤字的建议措施,内容是调整多市“城市土地转让税”税率,与明年实行的安省土地转让税新税率看齐,上涨2%。按多伦多平均住宅估值$587,471加元计算,地税涨幅相当于每年增加$69元。 预算案称,多市2016年土地转让税收入有望增加18%,或$1.01亿元。




约克区涨地税2.87%


约克区通过的预算案确定在2017年涨地税2.87%。这个涨幅比一年前预计的2.69%涨幅略高一些,一套政府估价57.7万加元的房子,地税涨66元。同时约克区政府预计,2018年的税率将继续上涨2.65%。


万锦市近4年涨幅达45%


万锦市议会于2016年12月14日通过了2017年预算案。此前预算草案中提议,2017年万锦市要调涨市政府收税的部分。通过的预算案敲定,要涨税3.46%。以一套价值58.6万房子为例,业主明年要多付37.85加元给万锦市,多付给约克区政府67元。另外,还要付万锦市暴雨水处理费47元、万锦市上涨的水费及污水处理费30元等。




万锦市政府在发布的新闻稿中表示,市政府代表约克区及安省政府收取地税,其中万锦市51%的税款将交给约克区政府,万锦市将留下25%左右的税收,另外交剩下的24%给安省做教育经费。


另外,据今年6月万锦市居民收到的2016年物业税单(property tax,俗称地税)以及MPAC对其未来4年房屋的估价单,万锦市房屋过去4年(2013年-2016年)的物业估值涨幅高达45%,而未来四年的估值继续会上涨多45%。


密市和宾顿明年超多伦多


作为大多伦多地区第二大及第三大的城市,密西沙加市和宾顿市2017年的地税要进一步上涨。这样一来,这两大城市的地税比多伦多贵更多了。


密市和宾顿市在2016年12月份通过了2017年的预算案,2017年这两个城市的地税涨幅远远高于通货膨胀。按照预算案的涨幅,在2017年,宾顿市一栋市府评估价值在50万的房子,地税要5278元;同样价值的房子在密西沙加,地税一年要4498元;而在多伦多,一年的地税为3495元。


按照预算案调涨的费率,密西沙加市市府收的地税部分比去年涨了5.7%,如果加上给皮尔区以及省府教育资金的部分,密市居民在2017年总的地税涨幅在2.9%左右。




密市市长Bonnie Crombie表示,把密西沙加与多伦多的地税进行比较并不合理,因为两者的运作方式完全不同。她说,与绝大部分安省城市类似,密西沙加市只有地税这一项收入,但多伦多有多种渠道,包括土地转让税、个人汽车税、烟税、酒税等。


宾顿市明年的地税也会较大幅上涨。宾顿市府收的税明年将涨3.3%,加上交给皮尔区与省府的部分,整体涨幅为2.3%。


宾顿市长Linda Jeffrey承认,对于宾顿市许多居民来说,确实比较艰难,但市府在做预算决定的时候,要把市政府最需要的事情摆在首位。



大温地税涨幅最高达3.9%


据报道,为了对抗在温哥华蔓延的芬太尼,温哥华市政府批准,明年加地税0.5%,这并不包括已经批准的2017年3.4%的增长。


市议会议员称,温哥华正处于阿片危机之中。和将要挽救的性命相比,纳税人的付出就微不足道了。


公寓的屋主大概会每年多交$5,独立屋屋住每年多交$10。总共将多的道350万,用于雇佣更多的一线支持者,包括消防员、训练员工、清洁针头。




列治文市提高3%


素里市地税涨3.9%


高贵林市提高地税2.13%


高贵林市提议提高地税2.13%,同时公共设施费也会上涨,排水系统的费用增长5%(每户23元),处理固体垃圾的费用提高3%(每户9元)。水费不变。业主将可能在地税和公共设施费上平均多付78元。


温哥华市区2017年将开始实施空屋税。符合征税条件的空屋将被收取房屋价值1%的税收,拥有两套以上房产的家庭将会受到影响。


蒙特利尔地税涨幅与通货膨胀持平


蒙特利尔市政府公布2017年度财政预算中,住宅房产地税涨幅为1.7%,基本与通货膨胀比率持平,商业房产地税涨幅0.9%。




今年涨幅最高的市区仍是Plateau-Mont-Royal和Rosemont-La-Petite-Patrie,为2.6%,这两区业主平均多支付约100元的地税。而减税政策让Anjou和LaSalle市不涨反降,住宅地税分别减少1.3%和1.7%。


商业房产方面,涨幅最高的市区为Outremont(3.1%)和西南区(Sud-Ouest,2.3%)。蒙市府表示,商业地税涨幅较低旨在促进经济发展。