富景投资开发有限公司

多伦多房地产市场分析报告---2019年05月


一、宏观经济指标:


项目

日期

指标

实际GDP增长:

2019年第一季度

--   0.4%

多伦多就业人数增长:

201904

   3.4%

多伦多失业率:

201904

--   6.6%

通货膨胀率(年/CPI增长):

201904

   2.0%

加拿大银行隔夜利率:

201905

--   1.75%

基础利率:

201905

--   3.95%

贷款利率:

201905

1   --   3.64

3   --   4.29

5   --   5.34


数据来源和备注:

1、 加拿大统计局公布的季度增长及年化分析报告

2、 加拿大统计局公布的最近月份的年度同比增长报告

3、 加拿大央行公布的近期的利率决议公告

iv - 加拿大银行最近月份实际执行的利率



二、月度销售数据:


1201905月各物业类型的销售数据:   

物业类型

销售量(套)

销售量占比

销售均价(加元)

Detached

4,649

46.5%

$1,042,218

Semi-Detached

1,019

10.2%

$827,250

Att/Row/Twnhouse

913

9.1%

$718,321

Condo Townhouse

743

7.4%

$601,636

Condo Apt

2,542

25.4%

$590,876

Link

92

0.9%

$713,048

Co-op Apt

9

0.1%

$404,189

Det Condo

15

0.2%

$761,802

Co-ownership Apt

7

0.1%

$346,286

总计

9,989

100%

$838,540


2201905月销售数据的环比、同比比较:


201905

201904

% Chg

(环比)

201805

% Chg

(同比)

总销售量

9,989

9,042

10.47%   

8,402

18.9%

新挂牌量

19,386

17,205

12.68%

19,237

0.8%

已有挂牌量

20,017

18,037

10.98%

20,919

-4.3%

销售均价

$838,540

$820,148

2.24%

$809,305

3.6%

平均去化天数

19

19

0.00%

20

-5.0%


3201905月主要物业类型的销售量和均价

物业类型

销售量(套)

均价(加元)


416区域

905区域

Total

416区域

905区域

Total

独立别墅

1,180

3,469

4,649

$1,384,993

$925,621

$1,042,218

双拼别墅

408

611

1,019

$1,050,532

$678,152

$827,250

联排别墅

366

1,290

1,656

$796,089

$629,049

$665,967

公寓

1,739

803

2,542

$642,891

$478,230

$590,876

与上一年度同比

独立别墅

30.4%

23.4%

25.1%

1.5%

0.3%

1.1%

双拼别墅

34.7%

23.7%

27.9%

-0.2%

2.1%

1.9%

联排别墅

16.6%

24.8%

22.8%

6.2%

2.5%

3.2%

公寓

-0.2%

24.3%

6.4%

6.6%

4.9%

4.9%



三、年度销售数据:


12018年各个月度销售数据:

月份

房屋总销售量(套)

房屋综合均价(加元)

一月

3,987

$735,874

二月

5,149

$767,799

三月

7,188

$784,514

四月

7,744

$804,926

五月

7,716

$803,440

六月

8,024

$808,066

七月

6,916

$781,918

八月

6,797

$765,252

九月

6,415

$796,798

十月

7,448

$807,538

十一月

6,208

$787,758

十二月

3,749

$749,580

年度截止到目前

78,026

$787,923


22019年各个月度销售数据:

月份

房屋总销售量(套)

房屋综合均价(加元)

一月

3,974

$748,469

二月

4,987

$779,696

三月

7,151

$788,312

四月

9,028

$820,351

五月

9,989

$838,540

六月



七月



八月



九月



十月



十一月



十二月



年度截止到目前

35,129

$805,098


32019年各个物业类型的累计销售数据(截止201905月):

物业类型

销售量(套)

销售量占比

销售均价(加元)

Detached

15,862

45.2%

$1,005,301

Semi-Detached

3,325

9.5%

$807,935

Att/Row/Twnhouse

3,303

9.4%

$707,628

Condo Townhouse

2,600

7.4%

$582,913

Condo Apt

9,616

27.4%

$573,771

Link

332

0.9%

$686,355

Co-op Apt

27

0.1%

$518,028

Det Condo

39

0.1%

$720,198

Co-ownership Apt

25

0.1%

$384,276

总计

35,129

100%

$805,098


42018-2019年各个月度CONDO销售数据:

月份

房屋总销售量(套)

房屋综合均价(加元)

年度累计涨跌幅

市场占比

新上市房源

已有存量

去化天数

二零一八年一月

1,275   

$507,492

0.7%

31.7%

2,239

2,591

29

二月

1,631

$529,782

5.12%

31.5%

2,486

2,768

24

三月

2,183

$551,003

9.33%

30.2%

3,305

3,012

20

四月

2,218

$559,343

10.99%

28.5%

3,652

3,394

18

五月

2,393

$562,892

11.69%

30.5%

4,260

3,993

19

六月

2,234

$561,097

11.34%

27.6%

3,585

4,005

19

七月

2,002

$546,982

8.54%

29.7%

3,383

3,984

23

八月

2,000

$541,106

7.37%

29.6%

2,961

3,592

25

九月

1,791

$570,140

13.13%

29.4%

3,298

3,845

   24

十月

2,127

$562,523

11.62%

29.3%

3,401

3,702

23

十一月

1,891

$556,723

10.47%

29.4%

2,710

3,299

23

十二月

1,185

$554,497

10.03%

29.5%

1,153

2,351

28

二零一九年一月

1,238   

$548,176

-1.14%

30.9%

2,521

2,657

29

二月

1,536

$562,161

1.38%

30.7%

2,453

2,821

23

三月

1,965

$560,020

1.00%

29.2%

3,242

3,223

20

四月

2,357

$588,168

6.07%

26.1%

3,641

3,488

19

五月

2,542

$590,876

6.56%

27.4%

4,133

3,806

18


5、大多伦多地区过往各年度房屋销售数据:

年份

房屋销售总量(套)

房屋综合均价(加元)

2005

84,145

$335,907

2006

83,084

$351,941

2007

93,193

$376,236

2008

74,552

$379,347

2009

87,308

$395,460

2010

85,545

$431,276

2011

89,096

$465,014

2012

85,496

$497,130

2013

87,049

$522,958

2014

92,782

$566,624

2015

101,213

$622,121

2016

113,040

$729,837

2017

92,265

$822,597

2018

77,349

$787,197



四、市场预测:


1GTAREALTORS®发布的五月份市场小结:             201965


多伦多房地产委员会主席Garry Bhaura宣布, 20195月大多地区的REALTORS®通过TREBMLS®系统于本月收录了9,989套住宅交易。虽然这一销量比20185月的15年以来的低点大幅增加了18.9%,但应该注意的是,该成交量仍然低于过去十年的五月份销量的平均值,该平均值为10,300套。


2019年第二季度迄今为止的销售额同比增长情况印证了今年春季Ipsos(代表TREB)所做的民意调查的结果,反映出大多伦多地区潜在购房者的比重自去年秋季以来呈现持续的小幅上涨。


“在经历了年初的低迷之后,2019年第二季度的市场情况似乎反映出消费者的购房意愿在向积极的方向转变。伴随着移民带来的人口强劲增长以及区域经济继续在各个行业创造出就业机会,GTA地区的房产始终被视为一种高质量的长线投资。但是,目前的销量仍然低于过往的长期平均水平,因为潜在购房者仍然受到OSFI抵押贷款压力测试的抑制,实际上目前房源的上市供应也继续受到政策的限制,“Bhaura先生说。


20195月录入TREBMLS®系统的新上市房源数量仅比20185月略有0.8%的增加,至19,386套。新上市房源的同比增长远远落后于销售额的同比增长。这意味着市场供需持续偏紧,仍属于卖方市场。


MLS®房屋价格综合指数(HPI)的基准值同比去年上涨了3.1%。所有物业类型的销售均价同比去年上涨了3.6%,至每套$838,540。该增长主要由公寓和联排别墅的细分市场推动。


“大多伦多地区目前正在经历可持续性的年度价格增长该增长率超过了通货膨胀率,但不超过十位数。但是,如果我们持续看到销量的增长超过新上市房源量的增长,房价上涨将会加速。这种潜在的效应促使TREB和其他房地产业的利益相关者呼吁解决相关阻碍,向市场更可持续和多样化地投放住房供应。许多屋主惜售目前的住房,是因为他们感觉市面上没有可以更好地满足他们的需求的住房选择,“TREB的首席市场分析师Jason Mercer讲道。



2、枫景投资观点:


进入2019年以来,所有的5个月份均出现住宅销量和价格的环比上涨。5连阳的市场状况带有较强的市场复苏信号。在未出台新的楼市抑制政策的前提下,原有政策的抑制作用正在被市场所消化,正如水坝效应,建成时的抑制作用明显,但如果有持续的水源即需求,则会出现满溢现象。


在目前市场总体呈现量价复苏的前提下,不同住宅类型存在结构性的细分走势。独立别墅的成交量走势强于价格走势,属于以价换量;而公寓的价格走势则强于成交量走势,属于低总价物业的供需矛盾造成的卖方市场现象。


鉴于投资市场仍未出现非理性的追高抢单现象,目前仍属于投资项目的窗口期。