多伦多房地产市场分析报告---2018年12月一、宏观经济指标：
数据来源和备注： 1、 加拿大统计局公布的季度增长及年化分析报告 2、 加拿大统计局公布的最近月份的年度同比增长报告 3、 加拿大央行公布的近期的利率决议公告 iv- 加拿大银行最近月份实际执行的利率
二、月度销售数据： 1、2018年12月各物业类型的销售数据：
2、2018年12月销售数据的环比、同比比较：
3、2018年12月主要物业类型的销售量和均价：
三、年度销售数据： 1、2017年各个月度销售数据：
2、2018年各个月度销售数据：
3、2018年各个物业类型的累计销售数据（截止2018年12月）：
4、2017-2018年各个月度CONDO销售数据：
5、大多伦多地区过往各年度房屋销售数据：
四、市场预测：
1、GTAREALTORS®发布的十二月份市场小结： 2019年1月9日
多伦多房地产委员会主席Garry Bhaura宣布， 2018年全年大多地区的REALTORS®通过TREB的MLS®系统共收录了77,426宗住宅交易。这个结果相比2017年底所报告的92,263宗住宅销售量下降了16.1％。进入TREB的MLS®系统的新上市房源总数同比去年则下降了12.7％至155823个单位。
2018年在TREB所覆盖的所有市场范围内所有住宅类型的总体成交均价为787,300加元，同比2017年下降了4.3％。
除了多伦多市区的房价取得小幅上涨外，GTA周边地区的房价呈现了下跌。这个反差现象一定程度反映了公寓市场占据了多伦多市各类住宅的总体销售额中的较大比重的事实，其市场表现也好于独立别墅的细分市场。2018年TREB所辐射的大多伦多区域的公寓的销售销售均价同比去年增长了7.8％。
“房贷成本上升加上新的抵押贷款压力测试政策肯定会引发一些购房者暂时选择观望态度。同时重要的是，我们要注意到在2018年的下半年，市场基本面从销售量和成交价格这方面已经取得了改观，“GarryBhaura说。
“在经历了2017年的量价飙升之后，2018年新增房源的供应量在明显退潮。在许多片区，尽管销售额看起来相比历史数据有所减少，但一些买家仍在努力寻找满足他们实际需求的房源，这促成了在去年下半年市场的销售均价呈现温和的上涨。价格最为坚挺的仍然是总价较低的物业类型，因为大多数购房者倾向于选择投向更容易支付的住宅产权，”TREB的市场分析和服务渠道总监Jason Mercer说。
2、枫景投资观点：
过去的十二月为2018年画上了一个句号。总体来说，2018年承接了2017年的调整态势，呈现量价方面的震荡走势。虽然下半年的月度销售价格走势同比2017年下半年调整初期的月度价格走势呈现小幅回升，但销售量则表现为持续萎缩状态。而反应短期趋势的环比数据则相对消极，在经历了上半年几个月的反弹之后，2018年下半年额月度销量和销售均价总体呈现逐月下降状态，并且平均成交周期也趋于延长，特别是十二月的成交量相比十一月出现了40%左右的环比萎缩。
从年度数据来看，在经历了2015-2017年爆发式的市场增长之后，大多地区的房屋总体销售量已经从2016年的历史顶峰呈现连续两年的环比下跌，而总体销售均价在经历了2017年的历史高点之后，在过去的近20年当中首次出现了价格的年度环比下跌。
从不同物业类型的结构性行情分析，低总价的公寓、联排别墅的销售表现要明显好于高总价的独立别墅行情。这一现象的原因在于目前市场上越来越多的新增购房者为中低收入阶层，或者受到各种政策的影响实际支付能力逐渐转移为较低的价格区间。而对于高总价区间的物业类型，由于一年来的价格表现不佳，具有较高支付能力的投资型购房者也倾向于采取保守的态度。
以上趋势性资料表明，受到房贷门槛提高、个人负债率高企、经济与就业放缓以及国际贸易争端带来的不确定性因素的综合影响，市场上购房群体的消费能力下降、信心趋于谨慎，该趋势在短期内没有刺激因素将难以明显改善。我们同时预计，由于之前2014-2017年市场的大幅上涨一定程度透支了市场的潜力，指标偏离合理趋势过多，未来可能会经历2-3年的修复性周期，而2018年的房价同比下降尚未完全完成调整的全过程，对已经开启的2019年目前尚不能对房屋销售市场有乐观的表现预期。
从项目投资的角度讲，我们仍然保持对大多伦多地区中长期房地产市场的乐观预期，主要的理由在于相对确定的人口增长以及目前偏低的住房空置率指标，说明GTA地区的购房刚需始终存在，而在市场调整的时期，则是沙里淘金的合适时机，只是在投资策略上应采取稳健的筛选与中长投资周期相结合的态度，不能抱有高杠杆赚快钱的心理。
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