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多伦多房地产市场分析报告---2018年2月

一、宏观经济指标：

项目	日期	指标
实际GDP增长：	2017年第四季度	-- 1.7%
多伦多就业人数增长：	2018年1月	↓ 4.5%
多伦多失业率：	2018年1月	↓ 5.9%
通货膨胀率（年/年CPI增长）：	2018年1月	↓ 1.7%
加拿大银行隔夜利率：	2018年2月	-- 1.25%
基础利率：	2018年2月	-- 3.45%
贷款利率：	2018年2月	1年 -- 3.34％
		3年 -- 4.15％
		5年 -- 5.14％

数据来源和备注：

1、加拿大统计局公布的季度增长及年化分析报告

2、加拿大统计局公布的最近月份的年度同比增长报告

3、加拿大央行公布的近期的利率决议公告

iv- 加拿大银行最近月份实际执行的利率

二、月度销售数据：

1、2018年2月各物业类型的销售数据：

物业类型	销售量（套）	销售量占比	销售均价（加元）
Detached	2,169	41.9%	$1,000,736
Semi-Detached	454	8.8%	$756,894
Att/Row/Twnhouse	483	9.3%	$684,427
Condo Townhouse	364	7.0%	$578,002
Condo Apt	1,631	31.5%	$529,782
Link	64	1.2%	$720,476
Co-op Apt	4	0.1%	$780,438
Det Condo	3	0.1%	$1,297,633
Co-ownership Apt	3	0.1%	$354,667
总计	5,175	100%	$767,818

2、2018年2月数据与2017年同期比较：

	2018	2017	% Chg
总销售量	5,175	7,955	-22.0%
新挂牌量	10,520	9,801	7.3%
已有挂牌量	13,362	5,400	147.4%
销售均价	$767,818	$876,363	-12.4%
平均去化周期（天）	25	13	92.3%

3、2018年2月主要物业类型的销售量和均价：

物业类型	销售量（套）			均价（加元）
	416区域	905区域	Total	416区域	905区域	Total
独立别墅	524	1,645	2,169	$1,282,240	$911,065	$1,000,736
双拼别墅	146	308	454	$985,902	$648,338	$756,894
联排别墅	183	664	847	$776,642	$600,671	$638,691
公寓	1,142	489	1,631	$570,275	$435,216	$529,782
与上一年度同比
独立别墅	-33.6%	-43.3%	-41.2%	-18.6%	-17.8%	-17.2%
双拼别墅	-26.3%	-29.8%	-28.7%	-9.0%	-9.1%	-8.6%
联排别墅	-28.2%	-26.4%	-26.8%	15.5%	-8.1%	-2.9%
公寓	-29.9%	-32.8%	-30.8%	10.7%	7.6%	10.1%

三、年度销售数据：

1、2017年各个月度销售数据：

月份	房屋总销售量（套）	房屋综合均价（加元）
一月	5,155	$768,351
二月	7,955	$876,363
三月	11,954	$915,126
四月	11,469	$918,170
五月	10,066	$862,149
六月	7,894	$791,987
七月	5,870	$745,896
八月	6,308	$730.907
九月	6,337	$774,705
十月	7,075	$780,652
十一月	7,331	$761,397
十二月	4,891	$734,948
年度总计	92,305	$822,603

2、2018年各个月度销售数据：

月份	房屋总销售量（套）	房屋综合均价（加元）
一月	4,003	$735,557
二月	5,175	$767,818
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
年度截止到目前	9,178	$753,747

3、2018年各个物业类型的累计销售量（截止2018年2月）：

物业类型	销售量（套）	销售量占比	销售均价（加元）
Detached	3,822	41.6%	$986,511
Semi-Detached	814	8.9%	$739,009
Att/Row/Twnhouse	838	9.1%	$689,251
Condo Townhouse	682	7.4%	$551,063
Condo Apt	2,902	31.6%	$520,202
Link	102	1.1%	$706,171
Co-op Apt	10	0.1%	$499,165
Det Condo	4	0.0%	$1,100,725
Co-ownership Apt	4	0.0%	$357,125
总计	9,178	100%	$753,747

4、2017-2018年各个月度CONDO销售数据：

月份	房屋总销售量（套）	房屋综合均价（加元）	市场占比	新上市房源	已有存量	去化天数
二零一七年一月	1,636	$442,598	31.5%	2,418	1,946	22
二月	2,360	$481,194	29.4%	2,638	1,791	16
三月	3,261	$518,879	27.0%	3,981	1,922	12
四月	3,013	$541,392	25.9%	4,376	2,630	10
五月	2,854	$531,659	28.0%	5,053	3,509	12
六月	2,371	$519,784	29.7%	4,245	3,907	16
七月	1,840	$501,750	31.1%	3,421	3,975	20
八月	1,996	$507,841	31.4%	2,914	3,693	23
九月	1,860	$520,411	29.2%	3,505	3,927	23
十月	2,025	$523,041	28.4%	3,359	3,873	23
十一月	2,210	$516,965	30.0%	3,243	3,618	23
十二月	1,562	$503,968	31.7%	1,579	2,627	24
二零一八年一月	1,275	$507,492	31.7%	2,239	2,591	29
二月	1,631	$529,782	31.5%	2,486	2,768	24

5、大多伦多地区过往各年度房屋销售数据：

年份	房屋销售总量（套）	房屋综合均价（加元）
2005	84,145	$335,907
2006	83,084	$351,941
2007	93,193	$376,236
2008	74,552	$379,347
2009	87,308	$395,460
2010	85,545	$431,276
2011	89,096	$465,014
2012	85,496	$497,130
2013	87,049	$522,958
2014	92,782	$566,624
2015	101,213	$622,121
2016	113,040	$729,837
2017	92,305	$822,603

四、市场预测：

1、GTAREALTORS®发布的二月份市场小结： 2018年3月10日

多伦多房地产协会董事会主席TimSyrianos宣布，大多伦多地区于2018年2月通过TREB的系统收录了5,175宗住宅交易。与2017年2月的7,955宗销售纪录相比，该销售结果同比下降了34.9％。

同时，新增房源总数为10,520个，比2017年2月新进入市场的9,801个新房源相比，上涨了7.3％。然而，今年二月份新上市房源的数量仍低于过去10年中二月份新上市房源量的平均值。

“当TREB去年发布2018年的展望时，就预计了与2017年第一季创下的历史最高销售数据相比，2018年初的销售业绩将会是一个放缓的状态。预计购房者仍将受到“公平住房计划”的影响，有些人重新评估了他们的买房计划。同时，新的OFSI抵押贷款压力测试政策和借贷成本的提高也会影响到买家的购买能力。“Syrianos先生说。

MLS®房价指数的综合基准年度同比上涨3.2％，这一增长主要是由公寓和联排别墅市场带动的，两种房型年度基准价格分别上涨18.8％和7.5％。与2017年2月相比，独立别墅和双拼别墅的基准价格略有下降。2月份市场综合的销售均价同比去年同期下降了12.4％至767,818元。然而，抛开2017年一季度市场价格飙升因素对年度同比数据的影响，更有参考意义的是，今年2月份的市场均价仍然比2016年2月所统计的市场均价高12％，这意味着房屋的年度增长率远高于过去两年的通货膨胀率。

“随着春季和夏季的到来，房屋的销售量和售价与去年的情况相比将有所增加。在绝对价格相对容易负担的连排别墅和公寓市场，预计价格将取得明显的上涨。也有说法，GTA许多区域的房源供应量将可能维持在过年份的平均水平以下，这可能会进一步对购房者的负担能力产生负面影响。“TREB市场分析总监JasonMercer说。

2、枫景投资观点：

从2018年2月份大多伦多地区的房地产市场数据看，虽然各类房屋的销售量同比2017年2月有26%-40%的明显下降，别墅的销售均价也同比下降了17%，但这主要是由去年一季度市场的井喷行情所造成的2017年前几个月超常规数据作为参照所造成的，实际的市场供需情况并没有同比数据所表现的这么悲观。

我们可以看到的积极现象有两方面，GTA地区2018年2月市场综合的销售量与销售均价环比1月份有了明显的提升，分别取得了29%和4.3%的增长，这说明整体市场比一月份有所回暖。另外，公寓市场表现出一年多来持续性的强势特征，除了在整体市场调整的状况下同比2017年2月仍取得了10%的价格上升外，环比1月份也取得了27.9%的销量增长、4.4%的价格上升，平均去化天数比1月份的29天下降为24天，公寓市场在总体市场的销售占比则连续4个月稳固在30%以上，并且市场上的新增和已有上市公寓房源也仍保持在历史的低位。

基于此，虽然来自政策的组合调控在未来一段时间里仍会对市场购买形成抑制，但在大多伦多地区未来持续性的人口流入对于需求所形成的人口红利支撑下，代表这部分人群购买力的公寓、联排别墅等产品的市场走势仍将值得期待，该物业类型为主的项目也值得逢调整窗口积极关注与投资。